Tóm tắt nhanh: Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15) và Nghị định 207/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực. Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² (ngoài các khu vực quản lý kiến trúc đặc thù) được miễn giấy phép xây dựng. Việc giám sát thi công nhà ở riêng lẻ không bắt buộc mà được Nhà nước khuyến khích, nhưng chủ nhà phải tự chịu trách nhiệm về an toàn, chất lượng vật liệu và an toàn cho các nhà liền kề.
Nói cách khác: thủ tục nhẹ hơn, nhưng trách nhiệm của chủ nhà nặng hơn. Bài viết này giải thích quy định mới dưới góc nhìn của kỹ sư giám sát và chỉ ra chủ nhà cần làm gì để tự bảo vệ mình.
⚠️ Lưu ý: Bài viết mang tính tham khảo, cập nhật đến tháng 10/2026. Trước khi khởi công, hãy đối chiếu văn bản gốc và quy định quy hoạch tại phường/xã nơi xây dựng.
1. Những thay đổi chính về xây nhà ở riêng lẻ từ 01/7/2026
1.1. Miễn giấy phép xây dựng cho nhà dưới 7 tầng, dưới 500 m² sàn
Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m² được miễn giấy phép xây dựng, trừ trường hợp nằm trong các khu vực yêu cầu quản lý kiến trúc đặc thù (khu chức năng, khu phát triển đô thị, khu kinh tế, khu du lịch quốc gia…).
Miễn giấy phép không có nghĩa là xây tùy ý. Ngôi nhà vẫn phải phù hợp quy hoạch, chỉ giới xây dựng, mật độ, chiều cao và các quy chuẩn kỹ thuật hiện hành.
1.2. Phân loại yêu cầu về thiết kế
Nghị định 207/2026/NĐ-CP chia nhà ở riêng lẻ thành 3 nhóm:
| Quy mô nhà | Yêu cầu thiết kế |
|---|---|
| Dưới 3 tầng, không tầng hầm, sàn dưới 250 m², cao dưới 12 m | Chủ nhà được tự thiết kế |
| Dưới 7 tầng hoặc có 1 tầng hầm (ngoài nhóm trên) | Phải thuê tổ chức/cá nhân có đủ năng lực thiết kế |
| Từ 7 tầng trở lên hoặc từ 2 tầng hầm trở lên | Thuê đơn vị đủ năng lực và tuân thủ yêu cầu phòng cháy chữa cháy |
Phần lớn nhà phố tại TP.HCM (3–6 tầng, có hoặc không có tầng hầm) rơi vào nhóm 2: bắt buộc thuê đơn vị thiết kế có năng lực.
1.3. Giám sát thi công: “khuyến khích”, không bắt buộc
Nghị định 207/2026 quy định chủ sở hữu có trách nhiệm tổ chức thi công và giám sát, đồng thời khuyến khích chủ sở hữu nhà ở tổ chức giám sát thi công xây dựng, lập và lưu trữ hồ sơ công trình.
Chủ nhà được quyền chọn: tự giám sát, nhờ người quen, hoặc thuê đơn vị tư vấn giám sát độc lập. Pháp luật không ép buộc – nhưng nếu có sự cố, người chịu trách nhiệm trước tiên là chủ nhà.
1.4. Trách nhiệm cụ thể của chủ nhà
Theo quy định mới, chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ chịu trách nhiệm về:
- An toàn trong quá trình thi công;
- Biện pháp bảo đảm an toàn cho công trình liền kề (nứt, lún, nghiêng nhà hàng xóm);
- Chất lượng vật liệu, thiết bị đưa vào công trình;
- An toàn của hệ giàn giáo, máy móc thi công;
- Lắp biển báo công trình tại cổng ra vào, ghi tên, địa chỉ liên hệ, số điện thoại.
2. Miễn giấy phép rồi – vì sao chủ nhà vẫn nên có người giám sát?
Kinh nghiệm từ hơn 390 công trình BeHouse đã đồng hành trong 9+ năm cho thấy: rủi ro lớn nhất khi xây nhà không nằm ở thủ tục, mà nằm ở công trường. Khi bỏ bớt “lớp kiểm tra” của cơ quan cấp phép, chủ nhà càng cần một lớp kiểm soát chuyên môn của riêng mình.
5 rủi ro thường gặp khi không có giám sát độc lập:
- Sai thép, thiếu thép: đường kính, số lượng, chiều dài nối chồng không đúng bản vẽ kết cấu – lỗi bị bê tông che lấp vĩnh viễn.
- Bê tông không đạt mác: trộn tay sai cấp phối, đổ bê tông tươi không kiểm tra độ sụt, không lấy mẫu.
- Chống thấm làm ẩu: không ngâm thử nước nhà vệ sinh, sân thượng – thấm dột lộ ra sau 1–2 mùa mưa.
- Phát sinh chi phí: khối lượng tính sai, thay đổi vật tư không có biên bản, “đội giá” ở giai đoạn hoàn thiện.
- Sự cố nhà liền kề: ép cọc, đào móng, tầng hầm không có biện pháp chống đỡ – chủ nhà phải bồi thường.
Đọc thêm: 90% căn nhà không đảm bảo chất lượng khi thi công đều hư hại sau 5 năm
3. Chủ nhà cần chuẩn bị gì trước khi khởi công (theo quy định mới)?
Checklist 7 việc cần làm:
- Kiểm tra quy hoạch tại phường/xã: lô đất có nằm trong khu vực vẫn phải xin phép không, chỉ giới xây dựng, số tầng tối đa.
- Thuê đơn vị thiết kế đủ năng lực (nếu nhà từ 3 tầng hoặc có tầng hầm) – yêu cầu hồ sơ kiến trúc, kết cấu, điện nước đầy đủ.
- Khảo sát địa chất nếu nhà từ 4 tầng hoặc có tầng hầm – căn cứ để chọn giải pháp móng.
- Chụp ảnh, lập biên bản hiện trạng nhà liền kề trước khi thi công (có xác nhận của hàng xóm càng tốt).
- Ký hợp đồng thi công chặt chẽ: phạm vi, chủng loại vật tư, tiến độ, phạt chậm, bảo hành. Nếu chưa có kinh nghiệm, nên nhờ đơn vị tư vấn độc lập rà soát hợp đồng trước khi ký.
- Lắp biển báo công trình tại cổng theo đúng quy định.
- Chọn phương án giám sát: tự giám sát, thuê kỹ sư bán thời gian, hay thuê đơn vị tư vấn giám sát chuyên nghiệp – xem checklist nghiệm thu 12 điểm dừng.
4. Lập và lưu trữ hồ sơ công trình – đừng bỏ qua
Quy định mới khuyến khích chủ nhà lập và lưu trữ hồ sơ công trình. Bộ hồ sơ này rất có giá trị khi bán nhà, thế chấp ngân hàng, hoàn công hoặc khi xảy ra tranh chấp với nhà thầu, hàng xóm. Tối thiểu nên có:
- Bản vẽ thiết kế (kiến trúc, kết cấu, điện nước) và các bản vẽ điều chỉnh;
- Hợp đồng thi công, phụ lục phát sinh;
- Biên bản nghiệm thu từng giai đoạn (móng, cốt thép, bê tông, chống thấm, hoàn thiện);
- Phiếu kết quả thí nghiệm vật liệu (mẫu bê tông, thép) nếu có;
- Nhật ký thi công, ảnh chụp các hạng mục ẩn trước khi bị che lấp;
- Biên bản hiện trạng nhà liền kề, biên bản bàn giao và cam kết bảo hành.
Tham khảo: Mẫu báo cáo tư vấn giám sát thi công xây dựng · Quy trình giám sát thi công xây dựng · Có nên thuê tư vấn giám sát khi xây nhà?
5. BeHouse hỗ trợ chủ nhà như thế nào?
Quản lý xây nhà BeHouse là đơn vị tư vấn giám sát và quản lý thi công độc lập, đứng về phía chủ nhà (9+ năm, 390+ công trình) – độc lập với nhà thầu thi công, nên không có xung đột lợi ích.
- Rà soát hồ sơ thiết kế, khối lượng, hợp đồng thi công trước khi ký;
- Kỹ sư có mặt tại công trình 2–4 giờ/ngày, 6 ngày/tuần, nghiệm thu từng hạng mục;
- Báo cáo hình ảnh hằng ngày để chủ nhà theo dõi từ xa;
- Lập và bàn giao hồ sơ công trình đầy đủ khi hoàn thành;
- Kiểm soát bảo hành của nhà thầu, kiểm tra định kỳ 6 tháng/lần.
👉 Nhận tư vấn miễn phí cho công trình của bạn – gửi diện tích và địa chỉ, kỹ sư BeHouse phản hồi trong 24 giờ. Hotline/Zalo: 0909 091 575.
Xem thêm: Dịch vụ Tư vấn giám sát & Quản lý dự án · Các dự án BeHouse đã giám sát
Câu hỏi thường gặp
Xây nhà ở riêng lẻ có bắt buộc thuê tư vấn giám sát không?
Không. Từ 01/7/2026, theo Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 207/2026/NĐ-CP, giám sát thi công nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân là không bắt buộc, Nhà nước khuyến khích chủ nhà tổ chức giám sát. Tuy nhiên chủ nhà vẫn chịu trách nhiệm về an toàn và chất lượng công trình.
Nhà phố 4 tầng có cần xin giấy phép xây dựng năm 2026 không?
Nếu nhà dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² và không nằm trong khu vực quản lý kiến trúc đặc thù thì được miễn giấy phép xây dựng. Bạn vẫn cần kiểm tra quy hoạch tại địa phương trước khi khởi công.
Chủ nhà có được tự thiết kế nhà không?
Chỉ được tự thiết kế nếu nhà dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn dưới 250 m² và chiều cao dưới 12 m. Các trường hợp khác phải thuê đơn vị thiết kế đủ năng lực.
Nếu thi công làm nứt nhà hàng xóm thì ai chịu trách nhiệm?
Chủ nhà có trách nhiệm bảo đảm an toàn cho công trình liền kề. Vì vậy nên lập biên bản hiện trạng nhà liền kề trước khi thi công và quy định rõ trách nhiệm bồi thường của nhà thầu trong hợp đồng.
Chi phí thuê tư vấn giám sát nhà phố khoảng bao nhiêu?
Tại Quản lý xây nhà BeHouse, phí tư vấn giám sát từ 15 triệu đồng/tháng, quản lý dự án từ 20 triệu đồng/tháng. Xem chi tiết tại bảng chi phí tư vấn giám sát xây dựng nhà ở 2026.
