Quy trình giám sát thi công xây dựng là trình tự các bước kiểm tra – nghiệm thu – báo cáo mà kỹ sư giám sát thực hiện từ trước khi khởi công đến khi bàn giao, để công trình được xây đúng thiết kế, đúng chất lượng, đúng tiến độ và chi phí.
Dưới đây là quy trình 8 bước mà Quản lý xây nhà BeHouse áp dụng cho nhà phố, biệt thự, căn hộ dịch vụ, văn phòng – cập nhật theo Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 207/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/7/2026).
Căn cứ pháp lý của công tác giám sát thi công
- Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15), hiệu lực từ 01/7/2026.
- Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định chi tiết về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình (thay thế Nghị định 06/2021/NĐ-CP).
- Hợp đồng thi công, hồ sơ thiết kế được duyệt và các tiêu chuẩn thi công – nghiệm thu hiện hành.
Với nhà ở riêng lẻ, giám sát thi công không bắt buộc nhưng được khuyến khích; chủ nhà chịu trách nhiệm chính về an toàn và chất lượng. Chi tiết: Quy định mới về giám sát thi công nhà ở riêng lẻ.
Bước 1: Rà soát hồ sơ thiết kế và hợp đồng
- Kiểm tra bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước: đủ chi tiết, không mâu thuẫn giữa các bộ môn.
- Rà soát hợp đồng thi công: phạm vi, chủng loại vật tư, tiến độ, đợt thanh toán, bảo hành, phạt vi phạm.
- Kiểm tra biện pháp thi công của nhà thầu, đặc biệt phần móng, tầng hầm, xây chen.
Bước 2: Lập kế hoạch giám sát
- Xác định các điểm dừng nghiệm thu (ép cọc, thép móng, thép sàn mỗi tầng, chống thấm…).
- Thống nhất thời gian có mặt của kỹ sư, kênh báo cáo, mẫu biên bản.
- Lập biên bản hiện trạng nhà liền kề trước khởi công.
Bước 3: Kiểm tra điều kiện khởi công và vật liệu đầu vào
- Mặt bằng, biển báo công trình, rào chắn, an toàn lao động.
- Nhân lực, máy móc của nhà thầu so với hợp đồng.
- Vật liệu: thép, xi măng, cát đá, gạch, bê tông tươi – đúng chủng loại, có chứng từ, lấy mẫu thí nghiệm khi cần.
Bước 4: Giám sát phần móng
- Ép cọc/khoan cọc: lực ép, chiều sâu, vị trí, số lượng – xem Móng cọc là gì.
- Hố móng, đầu cọc, bê tông lót; cốt thép móng – đà kiềng; đổ và bảo dưỡng bê tông.
- Theo dõi nứt, lún nhà liền kề trong suốt giai đoạn đào móng.
Bước 5: Giám sát phần thân (lặp lại mỗi tầng)
- Cốt thép và cốp pha cột, dầm, sàn, cầu thang; hệ cây chống.
- Ống chờ điện, nước, điều hòa âm sàn trước khi đổ bê tông.
- Bê tông: phiếu giao hàng, độ sụt, lấy mẫu, đầm, bảo dưỡng; thời gian tháo cốp pha.
Bước 6: Giám sát hoàn thiện và nội thất
- Xây tô, điện nước âm tường (thử áp lực), chống thấm và ngâm nước thử.
- Ốp lát, sơn bả, trần, cửa, thiết bị – đúng chủng loại trong hợp đồng.
- Nội thất: đồ gỗ, thạch cao, điện nhẹ, điều hòa – xem giám sát thi công nội thất.
Chi tiết từng điểm kiểm tra: Checklist nghiệm thu xây nhà phố 12 điểm dừng.
Bước 7: Kiểm soát tiến độ, khối lượng, phát sinh và báo cáo
- So sánh tiến độ thực tế với kế hoạch, đề xuất biện pháp khi chậm – xem nhà thầu chậm tiến độ.
- Xác nhận khối lượng hoàn thành làm căn cứ thanh toán; mọi thay đổi đều có biên bản phát sinh.
- Báo cáo hằng ngày bằng hình ảnh, báo cáo định kỳ theo mẫu – tải mẫu báo cáo tư vấn giám sát (Word).
Bước 8: Nghiệm thu hoàn thành, bàn giao và kiểm soát bảo hành
- Kiểm tra tổng thể, lập danh sách tồn tại, yêu cầu nhà thầu khắc phục.
- Bàn giao hồ sơ công trình: bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu, ảnh hạng mục ẩn, cam kết bảo hành.
- Kiểm tra định kỳ trong thời gian bảo hành, yêu cầu nhà thầu xử lý lỗi phát sinh.
Hướng dẫn giám sát chi tiết từng hạng mục: Giám sát ép cọc · Giám sát đổ bê tông · Giám sát chống thấm · Giám sát xây tô · Giám sát điện nước · Nghiệm thu ốp lát, sơn, trần thạch cao
Tóm tắt quy trình giám sát thi công
| Bước | Giai đoạn | Kết quả bàn giao cho chủ nhà |
|---|---|---|
| 1–2 | Trước khởi công | Danh sách lỗi hồ sơ, kế hoạch giám sát, biên bản hiện trạng nhà liền kề |
| 3–4 | Móng | Nhật ký ép cọc, biên bản nghiệm thu móng |
| 5 | Phần thân | Biên bản nghiệm thu thép, bê tông từng tầng |
| 6 | Hoàn thiện, nội thất | Biên bản thử áp lực, thử nước chống thấm, nghiệm thu hoàn thiện |
| 7 | Xuyên suốt | Báo cáo ngày/tuần, xác nhận khối lượng, biên bản phát sinh |
| 8 | Bàn giao | Hồ sơ công trình, danh sách tồn tại, lịch kiểm tra bảo hành |
Quản lý xây nhà BeHouse áp dụng quy trình này cho mọi công trình
- Kỹ sư có mặt 2–4 giờ/ngày, 6 ngày/tuần, nghiệm thu đủ các điểm dừng;
- Báo cáo hình ảnh hằng ngày, hồ sơ nghiệm thu đầy đủ khi bàn giao;
- 9+ năm kinh nghiệm, 390+ công trình; chi phí từ 15 triệu đồng/tháng.
👉 Nhận tư vấn miễn phí · Hotline/Zalo 0909 091 575 · Dịch vụ giám sát thi công · Giám sát công trình xây dựng A–Z · Kỹ sư giám sát công trình
Câu hỏi thường gặp
Quy trình giám sát thi công xây dựng gồm những bước nào?
Gồm 8 bước: rà soát hồ sơ và hợp đồng, lập kế hoạch giám sát, kiểm tra điều kiện khởi công và vật liệu, giám sát móng, giám sát phần thân, giám sát hoàn thiện – nội thất, kiểm soát tiến độ – khối lượng – báo cáo, nghiệm thu bàn giao và kiểm soát bảo hành.
Căn cứ pháp lý của giám sát thi công hiện nay là gì?
Luật Xây dựng 2025 (135/2025/QH15) và Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình, cùng hợp đồng và hồ sơ thiết kế được duyệt.
Điểm dừng nghiệm thu là gì?
Là thời điểm nhà thầu phải dừng để kỹ sư giám sát kiểm tra và ký nghiệm thu trước khi làm bước tiếp theo, ví dụ trước khi đổ bê tông móng, sàn hoặc trước khi lát gạch khu vệ sinh.
Giám sát thi công nhà ở có bắt buộc theo quy trình này không?
Nhà ở riêng lẻ không bắt buộc giám sát, nhưng áp dụng quy trình chuẩn giúp chủ nhà kiểm soát chất lượng, chi phí và có hồ sơ công trình đầy đủ.
