Nhà phố là loại hình nhà ở phổ biến nhất tại các đô thị như TP.HCM, Đà Nẵng: mặt tiền hẹp, chiều sâu lớn, xây chen giữa các nhà liền kề, mặt bằng thi công chật. Vì vậy, biện pháp thi công quyết định trực tiếp đến chất lượng, tiến độ và an toàn của công trình – kể cả an toàn cho các nhà bên cạnh.
Bài viết trình bày biện pháp thi công nhà phố theo đúng trình tự thực tế, kèm những điểm chủ nhà cần kiểm tra ở mỗi giai đoạn.
Cập nhật: 10/2026.
Biện pháp thi công nhà phố là gì?
Biện pháp thi công là tài liệu do nhà thầu lập, mô tả cách thức tổ chức và trình tự thực hiện các công việc xây dựng: bố trí mặt bằng, nhân lực, máy móc, phương pháp thi công từng hạng mục, biện pháp an toàn và bảo vệ công trình lân cận.
Một biện pháp thi công nhà phố đầy đủ thường gồm:
- Tổ chức thi công (sơ đồ nhân sự, mặt bằng công trường);
- Biện pháp chuẩn bị mặt bằng, phá dỡ (nếu có);
- Biện pháp thi công phần móng (cọc, móng, tầng hầm nếu có);
- Biện pháp thi công phần thân (cốp pha, cốt thép, bê tông, xây tô);
- Biện pháp thi công hoàn thiện, điện nước, chống thấm;
- Biện pháp an toàn lao động, phòng cháy, vệ sinh môi trường;
- Biện pháp bảo vệ nhà liền kề.
💡 Với chủ nhà: hãy yêu cầu nhà thầu nộp biện pháp thi công trước khi ký hợp đồng hoặc trước khởi công, và dùng nó làm căn cứ để giám sát. Từ 01/7/2026, chủ nhà chịu trách nhiệm về biện pháp bảo đảm an toàn cho công trình liền kề (xem quy định mới).
1. Tổ chức thi công công trình
1.1. Sơ đồ tổ chức thi công
- Chỉ huy trưởng công trình: điều hành chung; làm việc với chủ nhà, tư vấn giám sát, chính quyền địa phương và hàng xóm.
- Kỹ sư/cán bộ kỹ thuật: triển khai bản vẽ, kiểm tra kỹ thuật nội bộ, nghiệm thu nội bộ trước khi mời giám sát.
- Đội trưởng, tổ trưởng: điều phối các tổ thợ (cốp pha, cốt thép, nề, điện nước, sơn…).
- Thầu phụ (nếu có): ép cọc, chống thấm, nhôm kính, M&E…
Điểm chủ nhà cần kiểm tra: có tên, số điện thoại chỉ huy trưởng và người chịu trách nhiệm kỹ thuật; người này phải có mặt thường xuyên tại công trình.
1.2. Mặt bằng tổ chức thi công
Công tác chuẩn bị:
- Thông báo khởi công với chính quyền địa phương theo quy định; thông báo các hộ liền kề.
- Chụp ảnh, lập biên bản hiện trạng nhà liền kề trước khi thi công.
- Lắp biển báo công trình tại cổng (tên chủ nhà, địa chỉ, số điện thoại liên hệ), biển an toàn lao động, nội quy công trường.
- Chuẩn bị bộ hồ sơ thiết kế thi công hoàn chỉnh làm căn cứ kỹ thuật.
- Định vị tim trục, cao độ chuẩn ±0.000 của công trình.
Bố trí công trường:
- Đấu nối điện, nước thi công; khu tập kết vật tư, kho dụng cụ.
- Rào chắn, lưới che chắn bụi, vật rơi về phía đường và nhà liền kề.
- Lán trại nghỉ cho công nhân (nếu mặt bằng cho phép).
2. Chuẩn bị mặt bằng
- Đất trống: dọn dẹp, san lấp, xác định ranh giới, mốc giới.
- Có nhà cũ: khảo sát hiện trạng, lập phương án phá dỡ, che chắn, đảm bảo không ảnh hưởng tường chung/nhà liền kề; thu gom và vận chuyển xà bần đúng nơi quy định; hút hầm phân cũ, vệ sinh mặt bằng.
- Tập kết vật tư theo tiến độ – nhà phố mặt bằng hẹp không nên tập kết quá nhiều.
3. Biện pháp thi công phần thô nhà phố
3.1. Thi công móng
- Ép cọc / khoan cọc nhồi theo thiết kế; ghi nhật ký lực ép, chiều sâu từng cọc. Xem Móng cọc là gì.
- Đào đất hố móng: có biện pháp chống sạt lở và bảo vệ móng nhà liền kề (đặc biệt khi đào sâu hoặc làm tầng hầm – xem biện pháp thi công tầng hầm nhà phố).
- Đập đầu cọc, đổ bê tông lót.
- Gia công lắp dựng cốp pha, cốt thép móng – đài – đà kiềng; đổ bê tông móng.
- Lấp đất, san nền, đổ bê tông sàn trệt (hoặc sàn hầm).
✅ Điểm kiểm tra: chủng loại cọc, lực ép; cao độ đáy móng; thép móng, thép chờ cột; lớp bê tông bảo vệ.
3.2. Thi công kết cấu phần thân (lặp lại từng tầng)
- Lắp dựng cốt thép, cốp pha và đổ bê tông cột.
- Lắp dựng cốp pha dầm, sàn; hệ cây chống.
- Gia công lắp dựng cốt thép dầm, sàn, cầu thang.
- Lắp đặt ống chờ điện, nước, điều hòa âm sàn theo bản vẽ M&E.
- Nghiệm thu → đổ bê tông dầm sàn; bảo dưỡng ẩm.
- Tháo cốp pha khi bê tông đủ cường độ theo quy định; chống lại khi thi công các tầng trên.
- Xây tường bao, tường ngăn tầng dưới song song với kết cấu tầng trên.
✅ Điểm kiểm tra: thép chủ, thép đai, nối chồng; ống chờ M&E; độ sụt và mẫu bê tông; thời gian tháo cốp pha.
Tiến độ tham khảo từng tầng: Bảng tiến độ thi công nhà phố
3.3. Thi công mái và sân thượng
- Mái bê tông cốt thép: thi công như sàn; chú ý độ dốc thoát nước, chống thấm, chống nóng.
- Mái ngói/tôn: hệ kèo thép, xà gồ, liên kết chống bão.
3.4. Xây tô, điện nước âm và chống thấm
- Xây tường bao, tường ngăn, cầu thang, hộp gen kỹ thuật; râu thép liên kết, lanh tô.
- Đi ống điện nước âm tường, thử áp lực ống cấp nước trước khi tô.
- Tô trát; lưới chống nứt tại vị trí tiếp giáp.
- Chống thấm sàn vệ sinh, ban công, sân thượng, máng xối, mái; ngâm nước thử trước khi lát gạch.
✅ Điểm kiểm tra: thử áp lực ống nước, thử nước chống thấm, ảnh chụp tuyến ống trước khi che lấp.
4. Biện pháp thi công phần hoàn thiện nhà phố
- Cán nền tạo dốc; lát gạch sàn, ốp tường vệ sinh.
- Bả matit, sơn lót, sơn phủ nội – ngoại thất.
- Thi công trần thạch cao, cửa, lan can, cầu thang hoàn thiện.
- Lắp đặt thiết bị điện, chiếu sáng, thiết bị vệ sinh, điều hòa.
- Thi công nội thất (nếu có) theo bản vẽ nội thất.
- Vệ sinh công nghiệp, nghiệm thu và bàn giao.
✅ Điểm kiểm tra: gạch không bộp, dốc thoát nước đúng; vật tư hoàn thiện đúng chủng loại trong hợp đồng; thiết bị vận hành tốt; hồ sơ bàn giao đầy đủ.
5. An toàn lao động và bảo vệ nhà liền kề
- Giàn giáo, lưới che chắn đạt yêu cầu; công nhân có đồ bảo hộ, dây an toàn khi làm việc trên cao.
- Máy móc (vận thăng, máy trộn, máy cắt) được kiểm tra an toàn.
- Theo dõi vết nứt, độ lún của nhà liền kề trong suốt quá trình thi công phần móng và kết cấu.
- Thu gom rác thải, giảm bụi, tiếng ồn; tuân thủ giờ thi công tại địa phương.
Chủ nhà nên làm gì với biện pháp thi công của nhà thầu?
- Yêu cầu nhà thầu nộp biện pháp thi công bằng văn bản, đặc biệt cho móng, tầng hầm, xây chen.
- Đối chiếu với bản vẽ và hợp đồng: chủng loại vật tư, tiến độ, an toàn.
- Giám sát việc tuân thủ tại các điểm dừng nghiệm thu – xem Checklist nghiệm thu xây nhà phố 12 điểm.
- Nếu không có chuyên môn hoặc thời gian, thuê tư vấn giám sát độc lập để kiểm tra thay bạn.
Quản lý xây nhà BeHouse – đơn vị tư vấn giám sát, quản lý thi công độc lập, đứng về phía chủ nhà – rà soát biện pháp thi công của nhà thầu, nghiệm thu từng hạng mục và gửi báo cáo hình ảnh hằng ngày.
👉 Nhận tư vấn miễn phí · Hotline/Zalo 0909 091 575 · Dịch vụ tư vấn giám sát
Đọc thêm: Quy trình thi công nhà phố từ A-Z · Quy trình giám sát thi công xây dựng
Câu hỏi thường gặp
Biện pháp thi công nhà phố do ai lập?
Do nhà thầu thi công lập; chủ nhà hoặc đơn vị tư vấn giám sát kiểm tra, chấp thuận trước khi thi công.
Biện pháp thi công khác gì quy trình thi công?
Quy trình thi công là trình tự các bước; biện pháp thi công mô tả cụ thể cách tổ chức và cách thực hiện từng bước (nhân lực, máy móc, phương pháp, an toàn).
Xây nhà phố 4 tầng mất bao lâu?
Phần thô thường khoảng 3–4 tháng, hoàn thiện thêm 2–3 tháng, tùy diện tích, giải pháp móng, thời tiết và năng lực nhà thầu.
Xây chen giữa hai nhà cần biện pháp gì đặc biệt?
Lập biên bản hiện trạng nhà liền kề, có biện pháp chống đỡ khi đào móng, che chắn vật rơi, theo dõi nứt lún trong suốt quá trình thi công và quy định rõ trách nhiệm bồi thường trong hợp đồng thi công.
